Η ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) έχει μετατρέψει πολλές πολυκατοικίες σε πεδία νομικών μαχών, με τους μόνιμους κατοίκους και τους επενδυτές να βρίσκονται συχνά στα δικαστήρια. Μια νέα δικαστική απόφαση έρχεται να υπενθυμίσει τους κανόνες του παιχνιδιού, την ώρα που το υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζεται να καταργήσει τον απαρχαιωμένο νόμο του 1929, φέρνοντας ριζικές ανατροπές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς από το ερχόμενο φθινόπωρο.
Το Δικαστικό Δεδικασμένο και η Δύναμη του Κανονισμού
Πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών δικαίωσε ιδιοκτήτες που ζήτησαν να σταματήσει η λειτουργία Airbnb στο κτίριό τους, ανοίγοντας ξανά τη συζήτηση για τα όρια της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες: Η απόφαση αυτή δεν καθιερώνει μια καθολική, οριζόντια απαγόρευση του Airbnb, καθώς η δραστηριότητα παραμένει απολύτως νόμιμη. Ωστόσο, αποδεικνύει ότι το δικαίωμα στην τουριστική εκμετάλλευση δεν είναι ανέλεγκτο.
- Πότε το Airbnb «μπλοκάρεται»: Αν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας αναφέρει ρητά πως τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή αν απαγορεύει ρητώς την τουριστική/επαγγελματική χρήση, οι συνιδιοκτήτες έχουν ισχυρό νομικό πάτημα για να διακόψουν τη λειτουργία του.
- Πότε το Airbnb επιτρέπεται: Αν ο Κανονισμός σιωπά ή δεν υπάρχει ρήτρα απαγόρευσης, και εφόσον δεν αποδεικνύεται ότι προκαλείται ουσιώδης αλλοίωση του οικιστικού χαρακτήρα του κτιρίου (π.χ. ακραία οχληρία), τα δικαστήρια τείνουν να απορρίπτουν τις αγωγές εις βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Συμπερασματικά, ο Κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί τον απόλυτο ρυθμιστή.
Τέλος Εποχής για τον Νόμο του 1929 – Τι Αλλάζει
Αναγνωρίζοντας ότι το νομικό πλαίσιο που διέπει τις πολυκατοικίες (του 1929) αδυνατεί να ανταποκριθεί στις σημερινές συνθήκες της αγοράς και του στεγαστικού προβλήματος, το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί ένα νέο νομοσχέδιο. Μια ειδική 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή (αποτελούμενη από δικαστές, πανεπιστημιακούς, συμβολαιογράφους και εκπροσώπους φορέων όπως το ΤΕΕ και το Κτηματολόγιο) έχει αναλάβει τη διαμόρφωση του νέου χάρτη ακινήτων.
Οι 10 κομβικές αλλαγές που φέρνει το νομοσχέδιο:
- Ευέλικτοι Κανονισμοί: Απλοποιείται η διαδικασία τροποποίησης των Κανονισμών των πολυκατοικιών, ώστε να προσαρμόζονται στις σύγχρονες ανάγκες χωρίς να απαιτούνται χρονοβόρες και ανέφικτες ομοφωνίες.
- Κανόνες για το Airbnb: Εισάγονται συγκεκριμένες ρυθμίσεις για τη διαχείριση ζητημάτων που προκύπτουν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εντός πολυκατοικιών.
- Εξωδικαστική Επίλυση Διαφορών: Καθιερώνεται νέος μηχανισμός για να λύνονται οι διαφωνίες μεταξύ των ενοίκων/ιδιοκτητών χωρίς να χρειάζεται προσφυγή στα (ήδη υπερφορτωμένα) δικαστήρια.
- «Σπάσιμο» ή Ένωση Διαμερισμάτων: Επιτρέπεται η κατάτμηση (διαχωρισμός) ή η συνένωση οριζόντιων ιδιοκτησιών, ανεξάρτητα από τα όσα (περιοριστικά) μπορεί να λέει ο παλιός Κανονισμός. Στόχος είναι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στις πόλεις με τη δημιουργία μικρότερων και πιο προσιτών κατοικιών.
- Ξεμπλοκάρισμα στο Κτηματολόγιο: Επικαιροποιούνται οι κανόνες σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας. Ακίνητα που ήταν «κρυμμένα» νομικά (π.χ. δέσμια παλαιών προσυμφώνων) θα μπορούν επιτέλους να δηλωθούν σωστά και να αξιοποιηθούν.
- Αξιοποίηση Αδιάθετων Ποσοστών: Δίνεται λύση στα «ορφανά» ποσοστά οικοπέδου, με ανακατανομή στους συνιδιοκτήτες ή απόδοση στους δικαιούχους.
- «Ασπίδα» στα Κοινόχρηστα & Ασφάλιση: Δημιουργείται ειδική, ταχεία διαδικασία για την είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων, ενώ θεσμοθετείται η δημιουργία αποθεματικού ταμείου και η ασφάλιση του κτιρίου απέναντι σε φυσικές καταστροφές ή ατυχήματα.
- Νέος Ρόλος για τον Διαχειριστή: Οριοθετούνται με σαφήνεια τα καθήκοντα, οι ευθύνες και οι νομικές υποχρεώσεις όσων αναλαμβάνουν τη διαχείριση της πολυκατοικίας.
- Τέλος στο βέτο για επισκευές: Μειώνονται αισθητά τα απαιτούμενα ποσοστά ψήφων (απαρτία και πλειοψηφία) για την πραγματοποίηση αναγκαίων έργων συντήρησης. Μέχρι σήμερα, η απαίτηση για απόλυτη ομοφωνία (100%) οδηγούσε πολλά κτίρια σε μαρασμό και εγκατάλειψη.
- Πράσινη Μετάβαση χωρίς εμπόδια: Θεσπίζεται νέο πλαίσιο για ενεργειακές αναβαθμίσεις. Η εγκατάσταση αντλιών θερμότητας, φωτοβολταϊκών στις στέγες και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους θα γίνεται πλέον πολύ πιο εύκολα, παρακάμπτοντας στείρες διαφωνίες.
Το νέο νομοσχέδιο, αναμένεται να ψηφιστεί το φθινόπωρο.
